다가구주택과 다세대주택의 정의와 특징, 장단점, 대출등 잘 알고 선택하세요.

 

다가구주택과 다세대주택은 주거 형태로서 비슷해 보이지만, 실제로는 많은 차이점이 있습니다. 이 두 가지 주택의 정의, 특징, 장단점, 대출, 전세 등에 대해 알아보겠습니다.

 

다가구주택과 다세대주택의 정의

다가구주택과 다세대주택의 가장 기본적인 차이점은 소유권입니다. 다가구주택은 단독소유이며, 다세대주택은 공동소유입니다. 즉, 다가구주택은 건물 전체를 하나의 주택으로 보며, 건물 전체에 대한 단독등기만 가능합니다. 각 호마다 구분등기를 할 수 없으며, 분리하여 하나하나 매매할 수도 없습니다. 반면, 다세대주택은 각 호 하나하나를 별도의 주택으로 보아 구분등기를 할 수 있습니다. 각 세대별로 소유자가 다르며, 개별적으로 매매할 수 있습니다.

 

다가구주택과 다세대주택의 또 다른 차이점은 건축법상의 용도입니다. 다가구주택은 단독주택에 속하며, 다세대주택은 공동주택에 속합니다. 즉, 다가구주택은 단독주택처럼 건축법상의 제한을 받지 않으며, 자유롭게 설계하고 건축할 수 있습니다. 반면, 다세대주택은 공동주택처럼 건축법상의 규제를 받으며, 일정한 기준을 준수해야 합니다.

다가구주택과 다세대주택의 구분 기준은 연면적과 층수입니다. 다가구주택은 19세대 이하로 구성된 3층 이하로 연면적이 660㎡ 이하의 주택이며, 다세대주택은 4층 이하로 구성된 연면적 660㎡ 이하의 공동주택입니다. 즉, 세대수와 층수는 상관없이 연면적이 660㎡ 이하인 경우에는 단독소유라면 다가구주택, 공동소유라면 다세대주택으로 구분됩니다.

 

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다가구주택과 다세대주택의 특징

다가구주택과 다세대주택의 특징을 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.

다가구주택

◆ 단독소유이며 단독등기만 가능하다.
◆ 단독주택에 속하며 건축법상의 제한을 받지 않는다.
◆ 19세대 이하로 구성된 3층 이하로 연면적이 660㎡ 이하인 주택이다.
◆ 원룸처럼 여러 세대가 거주 가능한 주거 형태이다.
◆ 대출 비율이 낮고 전세 계약 시 위험할 수 있다.

다세대주택

◆ 공동소유이며 구분등기가 가능하다.
◆ 공동주택에 속하며 건축법상의 규제를 받는다.
◆ 4층 이하로 구성된 연면적 660㎡ 이하의 공동주택이다.
◆ 아파트처럼 각 세대별로 소유자가 다른 주거 형태이다.
◆ 대출 비율이 높고 전세 계약 시 안전할 수 있다.

다가구주택과 다세대주택의 장단점

다가구주택과 다세대주택의 장단점을 비교해 보겠습니다.

다가구주택

장점
◆ 건축법상의 제한을 받지 않으므로 자유롭게 설계하고 건축할 수 있다.
◆ 여러 세대가 거주할 수 있으므로 임대수익을 높일 수 있다.
◆ 단독소유이므로 관리비나 공동시설비 등을 부담하지 않아도 된다.

단점
◆ 단독등기만 가능하므로 분양이나 매매가 어렵다.
◆ 대출 비율이 낮으므로 대출을 받기 힘들 수 있다.
◆ 전세 계약 시 보증금을 전부 찾지 못할 위험이 있다.

다세대주택

장점
◆ 구분등기가 가능하므로 분양이나 매매가 쉽다.
◆ 대출 비율이 높으므로 대출을 받기 쉽다.
◆ 전세 계약 시 보증금을 안전하게 찾을 수 있다.

단점
◆ 건축법상의 규제를 받으므로 설계와 건축에 제한이 있다.
◆ 각 세대별로 소유자가 다르므로 관리비나 공동시설비 등을 부담해야 한다.

다가구주택과 다세대주택의 대출

다가구주택과 다세대주택의 대출은 일반적으로 아파트에 비해 적게 나옵니다. 이유는 여러 세대가 거주하고 있어 은행에서 대출을 해주기 전에 소액임차인의 인원수만큼 대출금액이 삭감되는데, 현장에서 사용하는 용어로 방 공제를 하는데, 최우선 근저당의 설정 일자에 따라 공제금액이 달라집니다.

만약 근저당 설정 일자가 2023년 2월 14일 이후라면, 서울일 경우 임대차보증금액이 1억 6500만 원 이하일 경우에 최우선변제받을 수 있는 금액은 5천500만 원입니다. 만약 전세보증금액 1억인 경우, 소액임차인의 범위에 포함되지 않아 선 순위 근저당금액이 먼저 배당되고 나머지 남은 배당금으로 임차인의 보증금을 분할해서 배당하게 되어 전세보증금을 전부 찾을 수 없습니다.

따라서, 다가구주택 원룸처럼 건축되어 있는데 다세대 주택으로 등기된 경우, 대출 비율이 높아지는 장점이 있지만, 전세 계약 시 보증금을 찾기 힘들 수 있습니다. 따라서, 다가구주택과 다세대주택의 대출은 잘 비교하고 선택해야 합니다.

다가구주택과 다세대주택의 결론

다가구주택과 다세대주택은 주거 형태로서 비슷해 보이지만, 실제로는 많은 차이점이 있습니다. 이 두 가지 주택의 정의, 특징, 장단점, 대출, 전세 등에 대해 알아보았습니다. 각각의 주택에는 장점과 단점이 있으므로, 자신의 상황과 목적에 맞게 선택해야 합니다. 또한, 주택 구입이나 건축 시에는 법적인 사항도 꼼꼼하게 확인해야 합니다.