부동산 대출규제 DSR이란? 3단계 DSR 규제와 그에 따른 대출자의 대처 방법 (Feat. DSR 자동 계산기)

부동산 대출규제 DSR이란 무엇이고, 어떻게 변화하고 있는지 알아보는 글입니다. 2023년부터 적용되는 3단계 DSR 규제와 그에 따른 대출자의 대처 방법을 소개합니다.

부동산 대출규제 DSR, 2023년부터 어떻게 달라지나?

오늘은 부동산 대출규제 DSR에 대해 이야기해 보려고 합니다. DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 금융기관은 이를 통해 대출자의 상환능력을 가늠합니다. DSR은 LTV보다 강력한 대출 규제 수단으로 꼽히는데요. 2023년부터 적용되는 3단계 DSR 규제가 어떤 내용인지, 그리고 그에 따라 대출자들이 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

 

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3단계 DSR 규제란?

3단계 DSR 규제는 DSR 적용 대상을 총대출액 1억 원 초과 개인 대출자로 확대한 것입니다. 지난해 1월부터 적용된 DSR 규제 (2단계)는 총대출액이 2억 원을 넘으면 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40% (제2금융권 50%)를 넘지 않도록 했는데요. 이를 1억 원 초과 개인 대출자로 확대함으로써 규제를 강화했습니다.

즉, 기존에는 총대출액이 2억 원 이하인 경우에는 DSR 규제가 적용되지 않았습니다. 하지만 이제는 총대출액이 1억 원을 넘기면 DSR 규제가 적용되기 때문에, 원리금 상환액이 연 소득의 40% (제2금융권 50%)를 넘지 않도록 해야 합니다.

예를 들어, 연 소득이 5천만 원인 경우, 기존에는 총대출액이 2억 원 이하라면 원리금 상환액이 연 소득의 몇 퍼센트가 되든 상관없었습니다. 하지만 이제는 총대출액이 1억 원을 넘으면 원리금 상환액이 연 소득의 40%인 2천만 원을 넘지 않도록 해야 합니다.

DSR 규제 완화 계획은?

윤석열 정부는 지난해 5월 출범 후 부동산 대출 규제의 단계적 정상화 계획을 밝혔습니다. 그중에서도 주택 담보대출 관련 규제는 다음과 같습니다.

★ 다주택자 주택 담보대출 허용
★ 주택 임대 사업자, 매매사업자 주택 담보대출 허용
★ 임차 보증금 반환 목적 주택 담보대출 제한 폐지
★ 생활 안정 자금 목적 주택 담보대출 한도 폐지
★ 전세 대출 규제 완화
★ 서민 실수요자 주택 담보대출 한도 폐지
★ 주택 담보대출 대환 시 기존 대출시점의 DSR 적용 (1년 한시 적용)

이러한 규제 완화는 부동산 시장의 안정화와 실수요자의 주택 구입을 지원하기 위한 것입니다. 하지만 DSR 규제는 가계 부채 관리를 위해 유지할 계획이라고 합니다. 즉, 부동산 대출 규제는 LTV는 완화하고, DSR은 강화하는 방향으로 진행될 것으로 보입니다.

DSR 규제에 따른 대출자의 대처 방법은?

DSR 규제에 따라 대출자들은 자신의 상환능력을 높이거나, DSR이 적용되지 않는 대출을 이용하는 방법이 있습니다.

(1) 상환능력을 높이는 방법

상환능력을 높이기 위해서는 소득을 늘리거나, 원리금 상환액을 줄이는 방법이 있습니다. 소득을 늘리기 위해서는 투잡을 해서 사업소득이나 기타소득을 발생시키거나, 배우자나 가족의 소득을 합산하는 방법이 있습니다. 원리금 상환액을 줄이기 위해서는 금리가 낮은 대출로 갈아타거나, 원금 상환 기간을 연장하는 방법이 있습니다.

(2) DSR이 적용되지 않는 대출을 이용하는 방법

DSR이 적용되지 않는 대출은 총대출액이 1억 원 이하인 경우와, 일부 특수한 목적의 대출인 경우입니다. 예를 들어, 재난 지원금, 정부 보증대출, 저소득층 전세자금 지원 등은 DSR이 적용되지 않습니다. 또한, 일부 은행에서는 DSR 제외 미적용 상품을 내놓기도 합니다. 이러한 대출은 DSR 규제에 영향을 받지 않으므로, 이용할 수 있는 경우에는 활용하는 것이 좋습니다.

 

DSR 자동 계산기

DSR 계산기는 부동산 대출 규제인 DSR (총부채원리금상환비율)을 쉽게 확인할 수 있는 도구입니다. DSR은 연간소득에서 모든 금융회사 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻하며, 2023년부터는 총대출액이 1억 원을 넘는 개인 대출자에게 40% 이하로 제한됩니다.

 

DSR 계산기를 이용하면, 자신의 연 소득과 대출 정보를 입력하여 현재의 DSR과 추가로 빌릴 수 있는 금액을 알아볼 수 있습니다. 또한, DSR 규제의 변화에 따른 대출 가능 여부와 대처 방법도 확인할 수 있습니다. DSR 계산기는 다음과 같은 웹사이트에서 이용할 수 있습니다.

부동산계산기: 부동산 관련 다양한 계산기를 제공하는 사이트로, DSR 외에도 LTV, DTI, 전세보증금 등을 계산할 수 있습니다.

핀다: 대출비교플랫폼으로, DSR 외에도 신용대출, 주택담보대출, 카드론 등 다양한 대출 상품을 비교하고 신청할 수 있습니다.

어썸UI: 웹 디자인과 개발에 관한 정보를 제공하는 사이트로, DSR 계산기를 예시로 UI를 구현해 보여줍니다.

마무리

부동산 대출규제 DSR에 대해 알아보았습니다. 2023년부터 적용되는 3단계 DSR 규제는 총대출액 1억 원 초과 개인 대출자에게 강력한 제약을 가할 것입니다. 따라서 대출자들은 자신의 상환능력과 DSR 비율을 점검하고, 필요한 경우에는 소득을 늘리거나, DSR이 적용되지 않는 대출을 이용하는 등의 조치를 취해야 합니다. 부동산 시장의 변화에 따라 부동산 대출규제도 계속 변화할 것입니다.